市街化区域と市街化調整区域の違いとは？──広くて安い土地には“ワケ”がある？

こんにちは、不動産エージェントの結城さとるです。

不動産の販売図面やネット広告に出てくる「市街化調整区域」という言葉。

家を探していると、「え？何それ？」「なんか安いけど大丈夫…？」と思うことがあるかもしれません。

今回は、市街化区域と市街化調整区域の違いをわかりやすく解説していきます😊

まずはざっくり｜市街化区域と市街化調整区域って？

入間市都市計画図

これは私が住む埼玉県入間市の都市計画図という地図です。
色がついているエリアが市街化区域、白地で色のないエリアが市街化調整区域です。

具体的には、

区域名	内容	ざっくりイメージ
市街化区域	家やお店など、どんどん建てていいよというエリア	家が建てやすい場所
市街化調整区域	基本的には建てないでね、というエリア	原則、家は建てられない

もっと簡単に言うと…

・🏙 市街化区域 → 「ここは開発OK。家もバンバン建ててOK！」

・🌾 市街化調整区域 → ここは自然や農地を残したい。だから原則住宅の建築NGです。

と覚えておけば大丈夫です。

✅市街化区域の色分けについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
🔗用途地域とは？「どんな街か」がわかる販売図面に書かれたヒント

猫田さん

えっ、でも調整区域にも家が建ってるの見たことあるよ？

はい、実は…

市街化調整区域でも、条件をクリアすれば家を建てられるケースもあります！

たとえば…

など、「特別にOKされた土地」も存在します。

ただし、誰でも建てられるわけではないので、土地の購入前にしっかり確認が必要です。

市街化調整区域にも実はメリットがあります。
ただし、その分リスクや制限も多いので、しっかり比較しておきましょう。

🏗 建て替えができない可能性がある
→ 最初に建てるときはOKでも、将来の建て替えで許可が下りないケースも。
🚰 上下水道・ガスなどライフラインが整っていないことが多い
→ 引き込みに追加費用がかかったり、プロパンガスや浄化槽などで、ランニングコストやメンテナンス費用が割高になることも。
🏪 生活施設が遠い可能性
→ もともと市街化しない予定のエリアなので、スーパーや学校が近くになく、車移動が前提になる場合も。
🏦 ローンが通らない銀行もある
→ 土地の担保評価が低いため、金融機関によってはNGになるケースあり。

猫田さん

じゃあやっぱり市街化調整区域絶対は避けた方がいいんじゃないの？

そんなことはありません😊
むしろ、予算と希望のバランス次第では「広くて静か・しかも安い」理想的な土地に出会えることもあります。

でも大事なのは、「知らずに買ってしまう」ことを避けること。

購入を検討している土地が「市街化調整区域」なら、
✅ 家が建てられる条件を満たしているか？
✅ 将来、建て替えや増築ができるか？
✅ インフラ・生活環境は整っているか？

などを事前にしっかり確認してから進めましょう。

「ちょっとややこしい土地かも？」と立ち止まって考えてみてください。
そしてわからなければ、相談できる不動産会社や不動産エージェントに聞いてみましょう。

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