こんにちは、不動産エージェントの結城さとるです。
今回は、販売図面に書かれている「建蔽(ぺい)率」と「容積率」について、なるべくやさしく解説します。
実際のお客様からもよくこんな声をいただきます。
「建ぺい率って書いてあるけど、結局これって何？」
「数字の違いで、何が変わるの？」
難しそうな言葉ですが、意味さえ分かれば、実はすごくシンプル。
そして、ちょっと知っておくだけで後悔しない住宅を見極めるヒントにもなるんです。
住宅購入前にざっくりでいいので覚えて知っておきたい知識です。
建ぺい率とは？ざっくり言うと…
「土地を真上から見たときに土地に対して、建物をどのくらい建てていいかの割合」です。（水平投影面積）
たとえば、建ぺい率が50%の土地で100㎡の敷地だったら、
土地を真上から見たときに建てられる建物の面積（建築面積）は最大50㎡まで。
よく、１階部分の面積と間違える方がいますが、家を真上から見たときの「地面を覆う部分」のイメージですね。
建物を真上から見るとこんな感じ。
斜線部分が建蔽率の範囲です。
例えば、
100㎡の土地に対して、建ぺい率が50％だとすると、
100㎡×50％＝50㎡
上記図の斜線部分の面積は50㎡までが上限となります。
📝 チェックポイント
-
建ぺい率が低い＝「土地の大きさによって建物の面積が小さくなる可能性あり」
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建蔽率が高い＝「土地に対して大きな家が建てられる」
容積率とは？こちらもざっくり！
「土地に対して、建物の延べ床面積がどのくらい建てられるかの割合」です。
さっきと同じく100㎡の土地で、容積率が100%なら、
延べ床面積（1階＋2階など）で最大100㎡までOK。
建物の“高さや階数”に影響する要素です。
📝 チェックポイント
-
容積率が低いエリアは、基本的に「低層住宅」中心
-
容積率に余裕があると、将来リフォームや建て替えで増築しやすいことも
建売・中古の販売図面での見方
販売図面には、「建ぺい率・容積率」が書かれています。
例えばこんな感じ：
建ぺい率：50% / 容積率：100%
この数字だけを見てもピンとこないかもしれませんが、
たとえば容積率がギリギリいっぱいまで使われている建物だと、
「今後増築できない」可能性も。
反対に、まだ余裕があるなら将来の二世帯化リフォームの可能性も残されています。
完成済みの新築戸建てやマンションだとあまり気にする必要はありませんが、土地から建物を建てる場合は、この建ぺい率・容積率によって希望の間取りが入らない可能性もあるので、要チェックです。
また、中古戸建ての場合、たまに、建ぺい率・容積率を超過して建てられている建物があります。
その場合、違法建築となり、購入時に住宅ローンが組めないなどのデメリットが発生するので、こちらもしっかりと確認しましょう。
「この家、長く安心して住めるかな？」の判断材料に
建ぺい率・容積率は「その家の将来性」を測る材料にもなります。
たとえば…
-
敷地に余裕がある（建ぺい率が抑えめ）
-
容積率が余っている（増改築の余地あり）
こんな物件は、あとあとライフスタイルが変わっても増築や建て替え時に柔軟に対応しやすいです。
もちろん、すべての人が将来増築するわけではありませんが、
「知っておくだけ」で安心して選べる判断軸になります。
まとめ｜図面の数字にも、ちゃんと意味がある
建ぺい率・容積率は、一見むずかしく見えてしまう数字ですが、
少し視点を変えると「住まい選びの安心材料」になります。
＼図面はただの紙じゃない！／
その数字の裏にある「暮らしのイメージ」まで想像できると、
家選びの目がぐっと育ちますよ😊
販売図面の読み方をまとめた記事はこちら👇
🔗【初心者向け】「販売図面（マイソク）」を読めるようになろう
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