こんにちは、不動産エージェントの結城さとるです。
今回は、物件を見るときにとても大切なチェックポイント「接道義務（せつどうぎむ）」について、わかりやすくお伝えします。
目次
「接道義務」ってなに？
建物を建てるときには、建築基準法という法律上の“道路”に2m以上接していないといけないというルールがあります。
「幅4m以上の道路」に「2m以上」接していないと、建物は原則として建てられません（建築基準法43条）。
これが「接道義務」。
つまり、
-
接道義務を満たしていれば… 🏡 建物を建てたり、建て替えがOK！
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満たしていないと… 🏚 建て替えや新築NG／ローン不可の可能性も！
ただし、どんな道路でもいいわけじゃありません。
道路に見えてもその道路が建物が建てられる道路かどうかはまた別です。
実はこれ、意外と多くの人が見落としているポイントなんです。
ただ単に敷地が４m以上の道路に２m以上接していればいいというわけではありません。
どういうことか詳しく解説します。
建築基準法第42条｜“道路”として認められる種類
接道義務を満たすためには、「建築基準法上の道路」に接している必要があります。
その種類が、建築基準法第42条1項と2項の道路です。
42条1項道路｜建築ができる“正規の道路”
1項道路は、すでに基準を満たしている安全な道路たち。以下の5つに分類されます。
| 種類 | 説明 | よくある例 |
|---|---|---|
| 1号道路 | 国道・県道・市道など、道路法による道路 | 公道に面した家 |
| 2号道路 | 都市計画法などで作られた道路（区画整理や開発道路など） | 新興住宅地 |
| 3号道路 | 昭和25年（1950年）以前からある幅4m以上の道路 | 古くからの住宅地 |
| 4号道路 | 将来的に整備予定の都市計画道路（指定あり） | 開発予定エリア |
| 5号道路 | 幅4m以上の私道で、行政から「位置指定」を受けた道路 | 私道に面した建売 |
42条2項道路｜“みなし道路”とセットバック義務
古くからある幅の狭い道（1.8m以上）でも、
行政が「生活道路として使われてるからOK」と判断した場合、
「みなし道路」として建築可能になります。
でも、そのまま使えるわけじゃありません。
セットバックが必要です。
セットバックとは？
セットバックとは、道路を将来的に4m幅に広げるために、建物を“後ろに下げて建てましょう”という決まりです。
みなし道路は基本的に「現時点で幅4m未満の道（例：3m）」ですが、
建て替え時にそのままの幅ではダメとされるため…
🏠建てる時は、その道路の中心線から2m後退したラインまで、自分の敷地をあけて建てなければいけません。
つまり、
自分の土地なのに、その一部を“道路として提供する前提”で家を建てなきゃいけないということ。
そうなんです。
ここが一番ややこしくて、でも超大事なポイントなんです。
見た目だけでは判断できない、ややこしいルールがあるからこそ、
📌 「再建築できるか？」
📌 「セットバックの必要があるか？」
を、ちゃんと販売図面や行政の資料で確認する必要があります。
セットバックすると何が起きる？
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その分、建てられる家が小さくなる
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境界フェンスや門も**“道路側”には作れない**
-
将来的にその部分が本当に道路になる可能性も（道路整備など）
接道義務を満たしていないとどうなる？
例えば…
-
再建築ができない（建築確認が下りない）
-
住宅ローンが通らない（金融機関の審査NG）
-
資産価値が落ちる（売却時に値下げ必至）
など、大きなデメリットがあります。
実際の販売図面で見るポイント
物件の図面には、こんな記載があることが多いです。
-
「接道：北側4.0m公道に2.5m接道」→ OK！
-
「東側 幅員3.2m 私道（42条2項道路）」→ セットバック必要かも
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「南側 私道 幅員不明／再建築不可」→ 要注意！
「道がある＝建てられる」ではないという点を、ぜひ覚えておいてください。
まとめ｜「今」だけでなく「将来」も見据えて
接道義務と42条道路は、次のような観点で家選びに影響します。
| チェックポイント | 理由 |
|---|---|
| 道路の種類は？ | 建築基準法に適合しているか確認 |
| 幅は4m以上あるか？ | 原則4m未満はセットバック対象 |
| 2m以上接道しているか？ | 接道義務を満たさないと建て替え不可 |
| 私道の場合は？ | 位置指定や持分も要確認 |
とはいえ内容は“覚えなくてOK”です！
「なんか難しそう…」
「法律とか数字とか苦手…」
そんな方も大丈夫。
ここでお伝えしているのは、
「販売図面にはこんな落とし穴があるかも」
という“気づき”だけで充分です。
細かいルールは、不動産のプロが確認すればOK。
あなた自身は、
「道路の幅や種類に注意が必要なんだな」
「なんか怪しかったら相談しよう」
という意識だけ、持っていれば大丈夫です！
販売図面に書いてあることがわかると…
「なんか安いかも」が
「なるほど、安い理由があるんだ」に変わります。
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